Quanto tempo demora uma remodelação de apartamento, do primeiro contacto à entrega

Uma remodelação completa de um T2 demora 3 a 5 meses de obra. Uma renovação de acabamentos, sem mexer em infraestrutura, resolve-se em 5 a 8 semanas. Um projeto de autor, com marcenaria por medida, estende-se por 6 a 10 meses.

Se andou a pesquisar, é provável que tenha encontrado números que não encaixam nestes, nem uns nos outros: há quem prometa um apartamento completo em 4 a 8 semanas e quem fale em 8 meses para o mesmo tipo de fração. A explicação não é haver equipas cinco vezes mais rápidas do que outras. É que esses números medem coisas diferentes sem o dizer: uns contam só os dias em que há equipas dentro do apartamento, outros contam o processo inteiro, do primeiro contacto à entrega das chaves. Este guia separa as duas medições e mostra o que alonga cada uma.

O prazo de obra, por nível de intervenção

Comecemos pela medição mais concreta: o tempo entre o dia em que a equipa entra e o dia em que a fração é entregue pronta. Este prazo depende sobretudo da profundidade da intervenção, e por isso apresentamo-lo por nível, com a mesma classificação que usamos na tabela de níveis de remodelação.

Nível	Âmbito	Prazo de obra
Prático (ligeira)	Superfícies e acabamentos	5 a 8 semanas
Familiar (intermédia)	Cozinha e casa de banho refeitas, redes atualizadas	3 a 5 meses
Assinatura (profunda)	Projeto de autor e execução por medida	6 a 10 meses

O salto do Prático para o Familiar é maior do que a diferença de âmbito sugere, e tem uma razão mecânica: o número de especialidades e a ordem obrigatória entre elas. O eletricista tem de entrar antes do estucador, o canalizador antes do impermeabilizador, o revestimento só assenta depois das curas. Cada fronteira entre ofícios é um ponto onde um atraso se propaga a tudo o que vem a seguir.

O que nenhuma pressão encurta Parte do prazo de obra não é trabalho, é espera obrigatória: a cura da impermeabilização, das betonilhas e de alguns revestimentos. Assentar por cima antes do tempo é a origem clássica dos problemas que só aparecem meses depois da entrega. Uma equipa que promete saltar estas esperas não está a ser rápida, está a ser descuidada.

O processo completo demora mais do que a obra

Aqui está a causa principal dos números contraditórios que se encontram online. O prazo de obra é só um troço do calendário real. Antes de a primeira equipa entrar, há um percurso que pode ser mais longo do que a própria execução.

Um exemplo publicado por uma empresa de Lisboa, para uma remodelação com projeto de arquitetura, decompõe o processo assim: cerca de 10 semanas de projeto, 4 semanas de tramitação administrativa, 6 semanas de consulta e adjudicação do empreiteiro, 4 semanas até ao arranque efetivo e 18 semanas de execução. Somado, o processo aproxima-se de 10 meses, dos quais a obra propriamente dita é menos de metade.

Nem toda a remodelação passa por todas estas fases: uma renovação de acabamentos dentro da fração, sem projeto de arquitetura, salta as duas primeiras quase por inteiro. Mas as restantes existem sempre, em alguma medida:

1. Definição do âmbito e orçamento. Visita ao local, decisões sobre o que fica dentro e fora, proposta e ajustes. Depende sobretudo da rapidez das suas decisões: há quem feche em duas semanas e quem leve dois meses a decidir a cozinha.
2. Escolha e encomenda de materiais. A parte mais subestimada do calendário. Materiais de stock chegam em dias; loiças, caixilharia, pedra por medida e mobiliário de fábrica têm prazos de semanas. A obra deve arrancar depois de os materiais críticos estarem garantidos, não antes.
3. Agenda da equipa. Num mercado aquecido como o da Grande Lisboa, as equipas de qualidade têm carteira de obra preenchida. Entre adjudicar e arrancar passam, com frequência, várias semanas.
4. Execução. O prazo da tabela acima.

Para reter Quando comparar prazos, confirme primeiro o que está a ser medido. “Seis semanas” de execução e “seis meses” de processo completo podem descrever exatamente a mesma remodelação. O número útil para planear a sua vida (quando saio de casa, quando volto) é o segundo, não o primeiro.

O que mais atrasa as obras, por ordem de importância

Sobre isto há dados portugueses, não apenas impressões. Um inquérito nacional a empreiteiros, empresas de fiscalização e donos de obra, publicado em 2014 no Instituto Superior Técnico, pediu a profissionais dos três lados da mesa que classificassem 47 causas de atraso pela importância de cada uma. Estas foram as cinco primeiras:

1. Atraso nas decisões do dono de obra
2. Alterações de projeto
3. Condições e duração de contrato irrealistas
4. Dificuldades financeiras do empreiteiro
5. Mau critério na atribuição do contrato

Duas notas antes de tirar conclusões. O estudo cobre a construção em Portugal em geral, não a remodelação de apartamentos em particular, e já tem mais de dez anos. Serve para perceber o mecanismo, não para prever o calendário da sua obra.

Feita a ressalva, o resultado é claro e desconfortável para quem contrata: as causas do topo decidem-se quase todas antes de a primeira parede ser aberta, e parte delas do lado de quem encomenda a obra. O autor do estudo sublinha mesmo que o peso do dono de obra nos atrasos em Portugal é consideravelmente superior ao verificado nos países com estudos equivalentes. As condições do local imprevistas, aquilo a que se costuma chamar surpresas dentro das paredes, ficaram em 17.º lugar.

Na prática de remodelação de apartamentos, estas causas traduzem-se em situações concretas.

Decisões adiadas de quem contrata. É a causa número um, e raramente é vista como tal: enquanto a escolha do mobiliário de cozinha, do revestimento ou da loiça não estiver fechada, há trabalho que não pode avançar. Na mesma lista, o atraso na escolha dos materiais aparece acima do atraso na entrega deles, o que diz muito sobre onde está o gargalo real.

Alterações de âmbito a meio. É a segunda causa. Cada decisão tomada com a obra a decorrer obriga a parar, orçamentar, encomendar e reprogramar as especialidades seguintes, e às vezes a desfazer trabalho já feito. Duas ou três alterações a meio somam facilmente um mês ao calendário.

Prazos irrealistas aceites à partida. É a terceira causa, e o estudo é direto sobre o mecanismo: para ganhar o trabalho, há empreiteiros que encurtam prazos e cortam orçamentos de forma que não conseguem cumprir no terreno, e o cliente, sem termo de comparação, escolhe precisamente por esses números. O atraso deixa de ser um risco e passa a estar escrito no contrato desde o primeiro dia.

Materiais que não chegam a tempo. A entrega tardia impede a continuidade dos trabalhos e, quando o material chega errado ou com defeito, soma-se o prazo da substituição. É uma causa real, mas convém dizer o que ela é na origem: um problema de planeamento, porque os prazos de fornecimento eram conhecidos à partida.

Equipas repartidas por várias obras. Esta não vem do estudo, é o que vemos no terreno: a equipa não abandona a sua obra, simplesmente avança nela quando sobra disponibilidade. O sintoma é conhecido, dias seguidos sem ninguém em obra e sem explicação, e a causa costuma ser um calendário de pagamentos que já não obriga a estar lá.

Imprevistos dentro das paredes. Existem, sobretudo em edifícios antigos: tubagem degradada, humidade, pavimentos desnivelados. Mas repare na posição que ocupam na lista. Pela nossa experiência, um imprevisto técnico resolve-se em dias; um calendário mal decidido à partida custa semanas ou meses.

Como se protege um prazo, na prática

A conclusão dos dados é desconfortável mas útil: se as principais causas de atraso se decidem antes do arranque, é aí que se previnem, na estrutura do acordo e não na pressão sobre a equipa. Três mecanismos fazem a maior parte do trabalho.

1. Prazo por etapas, por escrito. Não um prazo global, mas etapas com datas: demolições concluídas até X, infraestruturas até Y, revestimentos até Z. Um prazo global sem etapas não permite detetar o atraso enquanto ele ainda é recuperável.
2. Pagamentos ligados às etapas, não ao calendário. Quando cada tranche é libertada apenas com a etapa concluída e verificada no local, o incentivo financeiro da equipa fica alinhado com o avanço da sua obra, e o mecanismo da equipa repartida deixa de compensar. É assim que trabalhamos, e é uma condição que pode exigir a qualquer empresa.
3. Todas as decisões de material fechadas antes do arranque. É a forma mais eficaz de encurtar um calendário: não há espera por decisões, não há alterações a meio, e as encomendas com prazo longo seguem antes de a primeira parede ser aberta.

A estes três junta-se um princípio simples para ler propostas: um prazo visivelmente abaixo do que o mercado pratica para o mesmo âmbito não é eficiência, é um âmbito que ficou por contar ou um calendário que ninguém pretende cumprir. É a terceira causa de atraso da lista acima a entrar pela porta da frente, com a assinatura do cliente. Prazos realistas, como os intervalos de preço, só são comparáveis quando se sabe o que incluem.

Como usar estes prazos para planear

Se está a planear sair de casa durante a obra, conte com o prazo de obra do seu nível e acrescente folga de duas a quatro semanas para a mudança e os acertos finais. Se ainda está na fase de decidir, conte para trás: uma remodelação completa que queira estrear no verão deve começar o processo (não a obra) no outono anterior.

E se a obra envolve arrendar casa temporária, prefira contratos com possibilidade de extensão mensal a contratos fechados ao dia: a folga barata é a que se contrata antes, não a que se negoceia à pressa quando o calendário derrapa.

O prazo definitivo, dividido por etapas e por escrito, fecha-se depois de visita à fração, junto com o orçamento. É essa visita que revela as condicionantes concretas (estado da instalação, acessos, regras do edifício) que fazem a diferença entre o mínimo e o máximo do intervalo do seu nível.