Quanto custa remodelar um apartamento T2 ou T3 em Lisboa, Setúbal e Oeste

Um apartamento em Lisboa, Setúbal ou no Oeste custa entre 600 e 2.400 € por metro quadrado a remodelar. É um intervalo largo porque cobre coisas muito diferentes: no limite inferior está uma renovação de acabamentos com o apartamento a manter a planta que tem; no limite superior está uma obra com projeto de interiores, marcenaria por medida e climatização VRV/VRF.

Se já andou a pesquisar, provavelmente reparou noutra coisa: os números que aparecem online não batem certo uns com os outros. Para o mesmo T2, encontra-se quem fale em 20.000 € e quem fale em 90.000 €. Isso não é o mercado a ser caótico, é o resultado de se estar a orçamentar obras diferentes com o mesmo nome. Este guia faz as contas para casos concretos e, mais importante, explica de onde vem essa diferença, para conseguir ler qualquer proposta que receba.

Os três níveis de obra e o que cada um inclui

Organizamos as obras em três níveis, com a mesma classificação que usamos no guia de níveis de remodelação, onde cada um está descrito ao pormenor. Aqui fica só o essencial para orçamentar: o que separa um nível do outro é a profundidade a que a obra chega, não um nome comercial.

Nível	Em poucas palavras	Preço	Prazo fim-a-fim
Prático	Superfícies e acabamentos, sem tocar na estrutura	600 a 900 €/m²	5 a 8 semanas
Familiar	Cozinha e casa de banho refeitas, redes atualizadas	900 a 1.600 €/m²	3 a 5 meses
Assinatura	Projeto de autor e materiais premium	1.600 a 2.400 €/m²	6 a 10 meses

Cada nível serve uma decisão diferente.

Prático. Faz sentido para valorizar antes de vender, ou para preparar a fração para arrendamento de longa duração ou alojamento local nas zonas em que isso funciona. O objetivo é o apartamento ficar apresentável e funcional, sem reconstruir infraestrutura que ainda cumpre.

Familiar. É o nível de quem vai morar lá durante anos e por isso quer a cozinha e a casa de banho resolvidas de raiz, com as redes elétrica e de água atualizadas ao mesmo tempo.

Assinatura. Parte de um projeto de autor, com escolhas de material e de detalhe que só se conseguem executar com marcenaria feita à medida e prazos maiores. Património classificado fica fora deste nível e é orçamentado à parte, porque as condicionantes patrimoniais mudam o método de trabalho.

As contas feitas: um T2 de 70 m² e um T3 de 95 m²

Os valores acima são por metro quadrado, por isso só se tornam úteis quando multiplicados por uma área real. Para este exercício usamos um T2 de 70 m² e um T3 de 95 m². São áreas plausíveis para apartamentos correntes nestas regiões e servem para dar ordem de grandeza; não são médias oficiais de mercado nem substituem a medição da sua fração.

Nível	T2 (70 m²)	T3 (95 m²)
Prático (600 a 900 €/m²)	42.000 a 63.000 €	57.000 a 85.500 €
Familiar (900 a 1.600 €/m²)	63.000 a 112.000 €	85.500 a 152.000 €
Assinatura (1.600 a 2.400 €/m²)	112.000 a 168.000 €	152.000 a 228.000 €

Duas leituras que vale a pena tirar desta tabela.

A primeira: os intervalos sobrepõem-se. Um T2 no topo do nível Prático (63.000 €) custa o mesmo que um T2 no arranque do nível Familiar. A diferença entre os dois não é o dinheiro, é o que fica feito. No primeiro caso está um apartamento com acabamentos novos e a infraestrutura antiga por baixo; no segundo está um apartamento com menos área tratada em detalhe mas com canalização e quadro elétrico renovados. Se está a decidir entre níveis, a pergunta certa não é quanto quer gastar, é quantos anos quer ficar sem voltar a abrir paredes.

A segunda: a área pesa mais do que se supõe. Passar de 70 para 95 m² acrescenta cerca de 36% de área e o orçamento acompanha na mesma proporção dentro do mesmo nível. Isto é relevante quando se compara valores ouvidos a terceiros: um número absoluto sem a área associada não diz nada.

Porque é que encontra valores tão diferentes quando pesquisa

Esta é a parte que costuma faltar nos guias de preços, e é a que mais ajuda a decidir. Vale a pena começar por um caso concreto, com números publicados por duas empresas portuguesas de remodelação, ambas a falar de um T2 de cerca de 80 m².

Fonte	O que publica para um T2 de ~80 m²
pom-lda.pt	18.000 a 30.000 €, subindo para 35.000 € ou mais em Lisboa e no Porto
fsimoes.pt	64.000 a 96.000 € numa remodelação intermédia

Entre o topo de uma e a base da outra há mais do dobro de diferença, para a mesma tipologia e a mesma área. Nenhuma das duas está a mentir. Estão a descrever obras diferentes com o mesmo nome, e há três razões concretas para isso.

Não estão a orçamentar o mesmo âmbito. É de longe a causa mais comum. Um orçamento que inclui quadro elétrico novo, circuitos separados e substituição de tubagem de água não é comparável a um que assume que a infraestrutura fica como está. Entre estes dois cenários há facilmente uma diferença de dezenas de milhares de euros num T2, e ambos podem chamar-se legitimamente “remodelação completa”.

Orçamento de obra não é o mesmo que apartamento pronto a habitar. Muitas propostas cobrem a execução da obra e param aí, deixando de fora capítulos que o cliente vai ter de pagar de qualquer forma: mobiliário, eletrodomésticos, eventuais honorários de projeto. Quando compara duas propostas, confirme primeiro se ambas estão a medir a mesma linha de chegada.

A idade do edifício muda a base de partida. Em construção antiga, boa parte do orçamento vai para trabalho que não se vê no resultado final: nivelar pavimentos, tratar humidade em paredes de meação, substituir tubagem de chumbo ou ferro. É por isso que há empresas que publicam uma banda própria e mais alta para edifícios anteriores a 1960 (a fsimoes.pt indica 1.800 a 2.500 €/m² nesses casos), acima do que praticam para construção mais recente.

Somando-se a isto que a Grande Lisboa é mais cara do que a média nacional, por mão de obra, preço dos materiais no ponto de entrega e condicionantes logísticas, um valor por m² retirado de um artigo que fala do país inteiro tende a ficar abaixo do que se pratica na região. A própria pom-lda.pt faz essa distinção, ao separar o valor nacional do valor de Lisboa e Porto.

Para reter Um valor por m² só é comparável quando vem acompanhado de três coisas: o âmbito (que capítulos estão incluídos), a área considerada e a zona. Sem estes três dados, comparar dois números não diz nada sobre qual é o mais caro.

O que o valor por m² não inclui

Os intervalos acima referem-se à obra: material, mão de obra e coordenação até à entrega da fração. Há capítulos que ficam de fora e que convém contabilizar à parte quando está a montar o orçamento total do projeto.

Mobiliário e decoração. Um apartamento entregue com a obra feita ainda não está mobilado. No nível Familiar, mobilar sala e quarto (sofá, mesa, tapete, iluminação e decoração) situa-se tipicamente entre 2.800 e 3.500 €. No nível Assinatura, só o mobiliário de sala verificado com fornecedores ronda os 6.045 a 6.335 €, e o mobiliário de quarto é orçamentado caso a caso porque os fornecedores premium não publicam preços ao público. Em qualquer dos casos é uma rubrica opcional e separada do valor da obra.

Eletrodomésticos. Placa, forno, exaustor, máquinas e frigorífico são escolha do cliente e variam demasiado em gama para entrarem num valor por m².

Honorários de projeto. Quando a obra envolve projeto de arquitetura, os honorários correspondentes situam-se na ordem dos 6 a 12% do custo de construção, valor publicado pela fsimoes.pt para projetos que exijam acompanhamento completo. Não entram no valor por m² de execução e devem ser somados à parte no planeamento financeiro.

Taxas e comunicações. Obras que se limitem ao interior da fração e não mexam em estrutura nem em fachada têm normalmente um enquadramento administrativo leve, mas cada câmara e cada regulamento de condomínio tem exigências próprias. Isto confirma-se antes do arranque, não durante.

IVA. A taxa aplicada muda o total de forma significativa. Em empreitadas de remodelação em habitação pode aplicar-se taxa reduzida a parte do trabalho, mas isso depende de condições concretas do contrato e do imóvel, que se confirmam caso a caso. O que interessa reter na fase de orçamento é mais simples do que a regra fiscal: confirme sempre se o valor apresentado é com ou sem IVA, e a que taxa. Duas propostas que pareçam próximas podem estar a vários milhares de euros de distância só por causa disto.

O que faz variar o preço dentro do mesmo nível

Dentro de cada intervalo, a diferença entre o mínimo e o máximo tem causas concretas. Estas são as que mais vezes decidem em que ponto do intervalo uma obra cai.

Alterações de planta. Abrir ou fechar divisões com pladur não estrutural é trabalho previsível. Mexer em elementos estruturais é outra categoria de obra: exige verificação estrutural e autorizações, e sai do âmbito dos níveis Prático e Familiar.

Deslocação de pontos de água e de esgoto. Mudar uma casa de banho de sítio, ou passar a cozinha para outra divisão, obriga a refazer traçados de esgoto com as inclinações necessárias e muitas vezes a subir cotas de pavimento. É um dos fatores isolados que mais desloca um orçamento para o topo do intervalo.

Estado da instalação elétrica. Num edifício com quadro antigo e sem circuitos separados, atualizar a instalação não é opcional a partir do momento em que se acrescentam pontos de luz, placa de indução ou climatização. Em prédios já intervencionados nos últimos anos, esta rubrica pode reduzir-se muito.

Idade e condição do edifício. Pavimentos com desníveis acentuados, tetos com falta de altura útil, humidade em paredes de meação ou caixilharia degradada acrescentam trabalho de regularização antes de sequer começar o acabamento. É o capítulo que menos se vê no resultado final e mais consome orçamento.

Escolha de materiais. Entre um pavimento vinílico e uma madeira maciça aplicada em espinha, ou entre uma bancada em laminado e uma em pedra natural, há diferenças de custo de material e também de mão de obra, porque o método de aplicação não é o mesmo.

Acessos e regras do condomínio. Prédio sem elevador, elevador que não pode ser usado para carga, horários restritos de trabalho e limitações de estacionamento para cargas e descargas influenciam diretamente o número de horas necessárias.

Casa de banho e cozinha. São as duas divisões com maior densidade de trabalho por metro quadrado, porque concentram canalização, impermeabilização, revestimentos, mobiliário e equipamento. Um T2 com duas casas de banho não custa o mesmo que um T2 com uma, mesmo tendo a mesma área. A título de referência de mercado, a remodelação de uma cozinha em Lisboa, incluindo obra e mobiliário de qualidade intermédia, situa-se tipicamente entre 12.000 e 22.000 €, o que dá uma ideia do peso desta divisão no total.

Porque não publicamos uma tabela de preços por tarefa

É comum encontrar listas com o preço de pintar um metro quadrado de parede ou de assentar um metro quadrado de mosaico. Como referência isolada não são falsas, mas somadas não dão o custo de uma obra: um apartamento não é a soma de tarefas independentes.

O que fica de fora dessas listas é precisamente aquilo que decide o valor final. A preparação de suporte antes do acabamento (nivelar, tratar humidade, corrigir tetos) não aparece numa tabela de tarefas porque depende do que se encontra ao abrir. A sequência entre especialidades também não: o eletricista tem de entrar antes do estucador, o canalizador antes do impermeabilizador, e um atraso numa frente propaga-se a todas as seguintes. E o transporte e remoção de entulho num quarto andar sem elevador não custa o mesmo que num rés do chão.

Por isso trabalhamos com um valor total de projeto, fechado por escrito antes de a obra arrancar, depois de visita ao local. O pagamento é libertado por etapas verificadas, não adiantado no início, e a coordenação de todas as especialidades (pedreiro, eletricista, canalizador, pintor) fica a cargo de um único gestor de projeto. A obra fica coberta pela garantia legal de 5 anos prevista no Código Civil português, artigo 1225º.

É também isto que significa, na prática, uma obra chave na mão: o projeto, a gestão de todas as especialidades e a limpeza final incluídos no mesmo contrato, em vez de o cliente contratar e coordenar cada ofício em separado.

Comparar orçamentos de empreiteiros diferentes

Quando recebe dois orçamentos com valores muito distintos, na maioria dos casos não está a comparar preços: está a comparar âmbitos. Quatro verificações resolvem quase sempre a dúvida.

1. Confirme a área considerada. Alguns orçamentos contam área útil, outros contam área intervencionada (que exclui, por exemplo, divisões que ficam intactas). Sem a mesma base, os valores por m² não são comparáveis.
2. Procure os capítulos de infraestrutura. Se num orçamento aparecem quadro elétrico, circuitos novos e substituição de tubagem de água, e no outro não aparecem de todo, a diferença de preço já está explicada.
3. Veja o que está escrito sobre trabalhos imprevistos. Um orçamento que não diz nada sobre o que acontece quando se abre uma parede e se encontra humidade está a deixar essa conta em aberto.
4. Leia o plano de pagamentos. Um adiantamento elevado à cabeça, sem etapas verificáveis associadas, transfere o risco todo para o cliente antes de existir trabalho executado para mostrar.

Se quiser ir mais longe na verificação da empresa em si, antes de olhar para números, reunimos o que confirmar antes de assinar com um empreiteiro num guia à parte: habilitação, seguros, certidões e sinais de alarme.

Como usar estes números

Multiplique a área da sua fração pelo intervalo do nível que corresponde ao âmbito que tem em mente e terá uma ordem de grandeza fiável para decidir se avança. Depois some, à parte, as rubricas que ficam fora do valor por m²: mobiliário, eletrodomésticos, eventuais honorários de projeto e IVA.

Para chegar a um valor fechado, o passo seguinte é uma visita à fração: é aí que se confirmam o estado da instalação, a condição dos pavimentos e as condicionantes do edifício que fazem a diferença entre o mínimo e o máximo do mesmo intervalo.